成 交篇——下降趋势明显

武汉新房住宅成 交量呈现上涨趋势，新房住宅2023年3月（3月1日-3月15日）成 交6650套，环比上涨18.22%；成 交面积61.7万平方米，环比上涨24.64%。 

分城区来看，3月上半月武汉主城区新建商品住宅成 交3991套，洪山区成 交1110套领跑主城区，汉阳区成 交689套位列第 二，东湖高新区成 交617套排名第 三。

远城区共计成 交2659套，黄陂区成 交644套领 跑远城区，东西湖区成 交474套位居第 二，经开区成 交464套位居第 三。  

总体来看，3月上半月武汉楼市成 交排名前三的片区合计占全市总成 交量的36.74%，洪山区和汉阳区贡献较高。

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开盘及预售证篇

相比2月份同期，3月上半月开盘及获取预售证楼盘有有提高，约有20个项目开盘，其中东湖高新区5个、东西湖区1个、汉阳区2个、洪山区5个、黄陂区2个、江汉区1个、江夏区2个、硚口区1个、青山区1个。

另外，根据武汉房管局数据表明，3月1日—3月15日有38个住宅项目获取预售证，其中大汉口区有13个，分别是江汉区1个、江岸区3个、硚口区3个、黄陂区3个、东西湖区3个。

大武昌区有19个，分别是洪山区7个、青山区1个、东湖高新区7个、江夏区4个；

大汉阳区有6个，分别是汉阳区1个、经开区3个、蔡甸区2个。

3月上半月获取预售证项目中，有17个项目备案价有所下降，洪山区的朗诗熙华府备案价下降较多。

该项目上次预售证是2021年10月获取，备案的是4号楼109-148装修房，备案均价27381元/平。相比上次，本次备案价下降4381元/平。

有10个项目备案价有所上涨，涨价幅度均未超过千元，其中经开区的招商武汉城建未来中 心备案价涨幅最 高，约上涨889元/平。

招商武汉城建未来中 心项目位于经开核 心，由招商蛇口与武汉城建双巨头携手打造，项目总建面约220万方，内部规划了四所幼儿园、两所小学和一所中学，打造的是十二年全龄化教育，小学已确定是神龙小学。

招商·武汉城建未来中 心B2地块3、4、8、11号楼建面约120-190㎡产品在售中，整体均价17000元/㎡, 即将加推C地块2号楼和4号楼。

该项目自建商务、商业、公园及学校，未来必将是大汉阳标杆项目，升 值潜力较大。

 另外，3月上半月获取预售证项目中，有11个项目备案价相对持平，还有1个项目是纯新盘首开，是洪山区的保利锦上，关注度较高。 

该项目位于洪山区白沙洲夹套河路与江国路交汇处，目前在售2#、3#建面约88-113㎡带装修三房产品，其中2#建面约88-113㎡带装修高层均价约20000元/㎡，3#建面约99㎡带装修洋房均价约23000元/㎡。

政策篇  

1.3月1日起实施！住建部公布建筑面积计算新国标

3月1号，两本强制性规范——《民用建筑通用规范》、《消防设施通用规范》将全面实施;其中威力最 大的强条是：面层要计面积了(建筑面积要算到外饰面);对于购房者来说，这意味着就是公摊面积的增加。

全文强条的国家标准GB55031-2022《民用建筑通用规范》，3月1日起就要实施了!现行工程建设标准中有关规定与本规范不一致的，以本规范的规定为准。

本规范对于建筑面积的影响非常大，依据新规，3月1日起，外墙及幕墙面层计入建筑面积!

旧规GB/T50353-2013《建筑工程建筑面积计算规范》3.0.27条文节选：

下列项目不应计算建筑面积： …… 6 勒脚、附墙柱、垛、台阶、墙面抹灰、装饰面、镶贴块料面层、装饰性幕墙，主体结构外的空调室外机搁板(箱)、构件、配件，挑出宽度在2.10m以下的无柱雨篷和顶盖高度达到或超过两个楼层的无柱雨篷。 ……

3月1日起，新规实施，建筑面积计算规则大变!

新规GB55031-2022《民用建筑通用规范》3.1.1条文：

建筑面积应按建筑每个自然层楼(地)面处外围护结构外表面所围空间的水平投影面积计算。

新规GB55031-2022《民用建筑通用规范》3.1.1条文说明：

“每个自然层”为非单层建筑时，建筑面积应为建筑各自然层面积的总和; “楼(地)面处”是指楼(地)面的设计完成面，对于没有结构楼板的地面，应为混凝土垫层顶面; “外围护结构”是指外墙，包括作为外围护结构的玻璃幕墙、金属幕墙、石材幕墙、人造板材幕墙等; “外表面”是指外围护结构的设计完成面，建筑外围护结构一般由墙体、保温层、饰面层组成，设计完成面即装饰面层外边线;当幕墙作为外围护结构时，“外表面”为幕墙面板外边线(见图1)。

对于新房来说，超过12层都属于高层，公摊系数在14%-24%左右，所以对于高层来说，楼层越高，公摊的面积只会越大。

新规实施后，建筑面积会增加，也意味着公摊增加，得房 率的降低。

3月5日，一年一度的“两会”开幕，两会《政 府工作报告》在对“今年政 府工作的建议”中，涉及房地产的内容有77个字，两大核 心内容定调2023年楼市。

核 心内容包含两方面：

第 一、有效防范化解优质头部房企风险，改善资产负债状况，防止无序扩张，促进房地产业平稳发展。

第 二、加强住房保障体系建设，支持刚性和改善性住房需求，解决好新市民、青年人等住房问题。

此外，在“着力扩大国内需求”中还提到了实施城市更新行动。

以上表述与2022年12月15日中 央经济工作会议上的表述基本一致，总结下来可以概括为六个字：防风险，促需求。

虽然在对2023年工作部署中对房地产着墨较少，但在过去一年和五年工作回顾中，多次提到房地产。过去五年，“房住不炒”贯穿了房地产市场调控的主基调，今年更是把防范化解优质头部房企风险摆在了重要位置。

01、房住不炒定位不会动摇

虽然政 府工作报告在2023年工作部署中，对房地产方面的表述仅有77个字，但是在整个回顾过程中房地产仍然占据大量篇幅。

在过去五年的回顾中，对于房地产的总结，今年政 府工作报告这样表述：坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，建立实施房地产长效机制，扩大保障性住房供给，推进长租房市场建设，稳地价、稳房价、稳预期，因城施策促进房地产市场健康发展。

值得注意的是，在今年工作安排上，自2018年以来高频出现的“房住不炒”并未出现在2023年政 府工作报告中。

过去几年，“房住不炒”一直是房地产调控的主基调。2018年，全国两会政 府工作报告首 次提出“房住不炒”，坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，2019年的政 府工作报告未提及“房住不炒”，但在2020年、2021年、2022年的政 府工作报告中，也都曾提及这个关键词。

虽然2023年政 府工作报告的工作建议中并未提到“房住不炒”，但这并不代表这一定位会发生动摇，相反，“房住不炒”已成为住房基本制度和长效机制的基本遵循。

中长期来看，房地产行业仍然坚守“房住不炒”定位，短期内的纾困松绑政策是对市场过热时期政策的纠偏调整，推动房地产行业向新发展模式转型。

02、防风险！尤其是头部房企风险

对比2016年以来政 府工作报告中有关房地产部分内容的表述，今年最 大的变化是将稳地产置于“有效防范化解重大经济金融风险”重要任务之一，侧面证明了房地产行业在国民经济中的支柱性地位。

这也意味着，2023年，房地产相关工作重要目标是：防风险！

首先是交付和民生风险，政 府工作报告中虽未明确提及，但在过去一年的回顾中也提到了“出台金融支持措施，支持刚性和改善性住房需求，扎实推进保交楼稳民生工作。”保交楼仍然是稳定房地产市场的底线。

其次也是很重要的一点，防范化解房企风险，尤其是头部优质房企风险，改善资产负债状况。

这也延续了去年年底的中 央经济工作会议精神。去年中 央经济工作会议上提到，有效防范化解重大经济金融风险，要确保房地产市场平稳发展。与此同时，《求是》杂志刊文相关提法一脉相承。

2022年以来，融资政策针对前期收缩性政策纠偏，“三支箭”以后融资政策迎来转向，纾困方向也从此前“救项目”转换至“救项目与救企业并存”，截至目前部分民企融资难的现象仍未得到根本解决。预计2023年企业整体融资环境或将迎来实质性改善。

房地产业对经济增长、就业、财税收入、居民财富、金融稳定都具有重大影响，房地产领域风险处置不当，极易引发系统性风险。四季度以来中 央一系列保交楼、保优质市场主体政策持续落地，及时托底市场，避免硬着陆。

03、促需求！支持刚醒和改善性住房需求

在保障民生方面，今年的政 府工作报告提出，加强住房保障体系建设，支持刚性和改善性住房需求，解决好新市民、青年人等住房问题。

对比2016年以来政 府工作报告中对住房需求的表述，仅在2016年时提到“适应住房刚性需求和改善性需求”，而彼时的大背景是化解房地产库存，一直到2023年，政 府工作报告再次将“支持刚性和改善性住房需求”放在了重要位置，而此次意在提振住房消费。

早在2022年7月28日中共中 央政治局会议上首 次提出，因城施策用足用好政策工具箱，支持刚性和改善性住房需求，压实地方政 府责任，保交楼、稳民生。随后，在去年末的中 央经济工作会议上再次提及支持住房改善需求。

在房住不炒的大框架下扩大内需，支持刚需、改善住房需求，预示着2023年地方因城施策仍然有放松空间，接下来一线及强二线城市调控政策或将局部放松，并在改善需求端发力，比如松绑特定区域、特定人群的限制性购房政策，适当调降二套房首付比例等，弱二线及三四线城市或将全面取消“四限”，同时加大购房补贴、税费减免等财税刺激。

此外，考虑到货币政策将从偏宽松逐渐向中性回归，联系房地产相关政策，差别化住房信贷支持政策预计短期内不会退出。低房贷利率刺激下不少房地产市场出现明显回温，但目前市场复苏并非全局，在复苏尚不明朗的现阶段，更需要维持政策的连续性和稳定性，稳定各方主体预期、重塑行业信心，使行业尽快回归平稳健康的良性发展轨道。

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